Wycena mieszkania. Czynniki wpływające na wartość lokalu.
Rzeczoznawca majątkowy to ktoś, kto posiada regulowane ustawą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Do jego obowiązków należy określanie wartości mieszkania zgodnie z przepisami prawa, obowiązującymi standardami i Kodeksem Etyki Zawodowej. W ustawie podkreślona jest również staranność oceny i niezależność oraz obiektywność, którymi musi charakteryzować się każdy profesjonalista.
Operat szacunkowy
Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na wycenianiu nieruchomości. Tworzy on tzw. operat szacunkowy, czyli dokument urzędowy wskazujący na wartość danego budynku czy mieszkania. To autorska opinia specjalisty, w której powinny znaleźć się takie dane jak m.in. określenie nieruchomości i zakresu wyceny, jej celu, podstawa formalna oraz źródła danych na temat lokalu czy opis jego stanu. Do tego musi się tam znaleźć analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu szacowania oraz wynik analizy z przedstawieniem obliczeń wartości.
Taki profesjonalista to jedyna upoważniona prawem osoba, która może sporządzać ten dokument. To od szacunków tego eksperta zależy kwota, którą należy będzie zapłacić za mieszkanie. Dlatego, zanim podejmiemy współpracę, upewnijmy się, że mamy do czynienia z rzetelnym, uczciwym, zarejestrowanym rzeczoznawcą. Aktualnie w Polsce jest ponad 7 tysięcy takich osób. Każda z nich ma swoją legitymację z numerem uprawnień.
Różne metody
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, w jaki sposób powinna przebiegać wycena. Istnieją cztery sposoby podejścia do problemu: metoda porównawcza, dochodowa, kosztowa i mieszana. Przy kalkulowaniu stawki za konkretne mieszkanie najczęściej stosuje się dwie pierwsze. Ekspert zestawia więc ze sobą kilka lokali (na podstawie zbliżonych warunków oraz cen transakcyjnych) i na tej podstawie określa konkretną kwotę. Przy metodzie porównawczej, specjalista koryguje średnią wartość na podstawie analizy konkretnych transakcji i wyliczeń. Podejście dochodowe z kolei kładzie nacisk na dochody, jakie teraz lub w przyszłości może przynieść dana nieruchomość.
Co się liczy?
Skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego to jeden ze sposobów na poznanie realnej wartości danego lokum. A na co taki ekspert zwraca uwagę przy ustalaniu jego ceny? Jest kilka czynników, które w dużej mierze odpowiadają za ostateczny wynik kalkulacji. Niezwykle istotna jest lokalizacja – położenie przekłada się na bezpośrednią jego wartość. Im atrakcyjniejsze będzie (bliskość centrum, zaplecze usługowe, sąsiedztwo węzłów komunikacyjnych), tym wyższa ostateczna kwota. Ważny jest oczywiście też metraż i stan prawny – za te z aktem własności płaci się najwięcej.
Realny wpływ na wartość ma także stan techniczny, wykończenie, materiały, które zostały w budynku wykorzystane. Liczy się standard, obecność windy, wyposażenie. Ale również wysokość czynszu, rozkład lokalu, jego ogólny wygląd. Na to wszystko zwraca uwagę rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości.
