Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi i jak go rozliczyć?

Podatek od wynajmu mieszkania – co to jest?

Ustawa definiuje najem prywatny jako umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu może być mienie ruchome oraz nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowych od osób fizycznych: niemal wszystkie dochody podlegają opodatkowaniu – także i te, które uzyskuje się z tzw. najmu prywatnego, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy, kiedy to najemcy zostaje oddany do użytkowania na jakiś czas dom, mieszkanie lub jego część, albo garaż. W zamian zobowiązuje się on do płacenia czynszu, którego wysokość określa umowa zawarta między stronami². Wynajmujący jest z kolei zobowiązany do płacenia podatku od wynajmu nieruchomości.

Różne źródła przychodu a podatek od wynajmu

Zanim ustalimy, od jakiej kwoty należy płacić podatek od wynajmu mieszkania, należy upewnić się, z jakim rodzajem źródła przychodu mamy do czynienia. Podatek od wynajmu mieszkania może być zakwalifikowany jako część prowadzonej działalności lub jako osobne źródło przychodów, czyli najem prywatny.

Możemy wybrać następujące modele opodatkowania wynajmu mieszkania:

● opodatkowanie na zasadach ogólnych – według stawki 17% lub 32%;
● rozliczanie najmu w ramach założonej firmy – opodatkowany liniowo podatkiem według stawki 19%;
● ryczałt ewidencjonowany – według stawki 8,5%, po przekroczeniu 100 tys. zł stawka wzrasta do 12,5%;
● ryczałt ewidencjonowany rozliczany w ramach działalności gospodarczej – według 8,5%, zaś po przekroczeniu 100 tys. zł – 12,5%. 

Od 2022 r. zaczęła obowiązywać dodatkowa składka zdrowotna w wysokości 9% dla tych podatników, którzy rozliczają się według skali podatkowej w ramach działalności gospodarczej. Z kolei rozliczenie na zasadach podatku liniowego wymaga opłacenia dodatkowej składki zdrowotnej w wysokości 4,9% dochodu.
Rozliczenie na zasadach liniowych, ogólnych lub ryczałtu jest możliwe w przypadku wynajmujących, którzy prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą. W przypadku najmu prywatnego taka formuła opodatkowania będzie obowiązywać wyłącznie do końca 2022 roku. Od początku 2023 roku najem prywatny będzie rozliczany formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28)³.

Czy wynajem mieszkania wlicza się do dochodu? Jeżeli przy wyborze rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania została wybrana skala podatkowa, to należy wziąć pod uwagę dochód. W tym przypadku dochód oznacza przychód (czyli np. czynsz), pomniejszony o koszty (np. o wydatki poniesione na naprawy w mieszkaniu). Jeśli natomiast rozliczanie podatku odbywa się na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, to istotny jest wyłącznie dochód.

Ryczałt jako metoda rozliczenia najmu mieszkania

Dużą popularnością w najmie prywatnym cieszy się rozliczenie najmu ryczałtem. Największą popularnością w najmie prywatnym cieszy się ryczałt ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie trzeba co miesiąc wyliczać zaliczek ani martwić się o przekroczenie progów.

Rozliczenie najmu ryczałtem jest najczęściej wybierane przez podatników, którzy mają możliwość skorzystania z niskich stawek podatku. Taka forma rozliczenia może być szczególnie korzystna dla przedsiębiorców, którzy odprowadzają podatki od prowadzonej działalności według stawki procentowej niższej od stawki podstawowej (17%) i stawki podatku liniowego (19%).

Wadę rozliczenia najmu ryczałtem może stanowić fakt, że podatek odprowadza się od przychodu, a nie od dochodu, więc nie pozwala odliczanie kosztów uzyskania przychodów.

Jeśli najemca wpłaca nam na konto 2000 zł, a my z tego samodzielnie płacimy czynsz do spółdzielni, zapłacimy ryczałt od kwoty 2000 zł – czyli od przychodu. Warto zatem na wstępie, w umowie z najemcą, rozdzielić dwie płatności i poprosić o robienie co miesiąc dwóch oddzielnych przelewów.

Opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej w formie ryczałtu uniemożliwia również skorzystanie z ulgi na dzieci lub preferencyjne rozliczanie się z małżonkiem⁶. 

Zmiany w ryczałcie od 2022 roku

Ustawa z dnia 29 października 2021 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw dotknęła również obszaru najmu prywatnego. Zgodnie z nią osoba wynajmująca innym mieszkanie może opłacić podatek poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub według zasad ogólnych.⁷

Wynajmujący mieszkanie, którzy rozliczają się w formie ryczałtu, mają obecnie możliwość zmiany formy opodatkowania na skalę.  W tym przypadku rozliczenie powinno nastąpić za pomocą formularzu PIT-36 (a nie na PIT-28). O takiej zmianie urząd skarbowy musi zostać powiadomiony do 02 maja 2023 roku.

Podatek dochodowy od wynajmu. Zasady ogólne

Rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych wymaga od właściciela mieszkania odprowadzenia podatku od dochodu. Na dochód składa się przychód uszczuplony o koszty wynikające z jego uzyskania. Jeśli wynajmujący mieszkanie zechce sam ponosić opłaty związane np. z czynszem, to koszty tak uzyskanego przychodu się zwiększą.

„Zgodnie z przepisami, powstanie przychodu jest uzależnione od faktycznego otrzymania przez wynajmującego czynszu, a przy tym rozwiązaniu podatek jest płacony przy zastosowaniu stawek podatku:
● 18% (przy dochodach nieprzekraczających 85 528 zł);
● 32% (od nadwyżki ponad 85 528 zł)”⁸.

Forma rozliczania na zasadach ogólnych rzadko jest wybierana przez osoby prywatne, ale dość często korzystają z niej przedsiębiorcy. Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Deklarację roczną składamy do 30.04 roku następnego. Przy tej formie opodatkowania możemy odliczyć od przychodu wszelkie koszty. Co to oznacza? Możemy np. odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, koszty mediów, opłat za energię, internet, a także czynsz do spółdzielni. To nie wszystko – można odliczyć także koszty remontów, napraw i wyposażenia⁹.

Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?

Wysokość kwoty podatku od wynajmu mieszkania zależy to od tego, na jakich zasadach się rozliczamy. Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, to podatek zapłacimy dopiero po przekroczeniu progu. Jednak jeśli uzyskujemy dochody także z innych źródeł, np. wynagrodzenia za pracę, to kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jednokrotnie. W związku z tym ma ona znaczenie tylko dla tych osób, które mają dochody jedynie z wynajmu mieszkania.

Przy rozliczeniu wynajmu mieszkania w formie ryczałtu nie ma zastosowania tzw. kwota wolna od podatku.

Od jakiej kwoty płaci się zatem podatek od wynajmu lokalu? Rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych nie wymaga płacenia podatku, jeśli nasze dochody nie przekroczyły w poprzednim roku 30 tysięcy złotych (tzn. kwoty wolnej od podatku).

Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne czy ryczałt?

Właściciele nieruchomości, którzy uzyskują przychody z jej wynajmu, mogą zastanawiać się nad tym, jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania. Biorąc pod uwagę rozliczanie w  na zasadach ogólnych lub formie ryczałtu, warto przyjrzeć się następującym elementom:

Podatek liniowy jako metoda rozliczenia wynajmu mieszkania

Podatek liniowy jest – obok ryczałtu i podatku ogólnego – kolejną formą rozliczenia podatku od wynajmu nieruchomości. Ta forma opodatkowania wybierana jest w przypadku rozliczania najmu w ramach założonej firmy według stawki 19% oraz stawki zdrowotnej 4,9%.

Jak rozliczyć wspólne mieszkanie?

W przypadku małżeństw, które wynajmują mieszkanie wspólnie, przychody oraz ponoszone koszty z tytułu wynajmu mieszkania rozlicza się na pół. Nie można w deklaracjach rocznych dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu. Można natomiast rozliczyć całość przychodu u jednego z małżonków, jednak należy złożyć w urzędzie oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u męża lub żony. Dokument taki należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy (w roku podatkowym) przychód ze wspólnej własności. W takim przypadku drugi z małżonków nie wykazuje przychodu, chociaż wynajmowane mieszkanie formalnie jest również jego majątkiem.

W jakim terminie trzeba zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

W przypadku rozliczania podatku od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych należy złożyć PIT-36 (i opłacić kwotę wskazaną w zeznaniu podatkowym) do dnia 30. kwietnia. 

Ryczałt opłaca się co miesiąc lub kwartał w terminie:
● do 20. dnia kolejnego miesiąca;
● do 20. dnia następnego miesiąca po mijającym kwartale.

Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania

Opłacenie zaliczek na poczet podatku dochodowego z tytułu wynajmu mieszkania należy dokonywać do 20. dnia miesiąca (za miesiąc poprzedni). Tego rodzaju opłatę uiszcza się na konto urzędu skarbowego. Przy obliczaniu wysokości zaliczki należy uwzględnić wybraną formę opodatkowania. Jeżeli właściciel mieszkania rozlicza się na zasadach ogólnych, to dochód z najmu mnoży przez 17%. Podobnego obliczenia musi dokonać w przypadku ryczałtowej stawki podatkowej – jednak w tym przypadku dochód z najmu mnoży przez 8,5%.

Jaki więc PIT należy złożyć?

Warto wiedzieć, jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania. Sposób rozliczenia przychodów z najmu, podnajmu czy dzierżawy uzyskiwanych w ramach najmu prywatnego, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) w zeznaniu podatkowym PIT-36 lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w zeznaniu podatkowym PIT-28¹⁰.

Podatek od wynajmu mieszkania – podsumowanie

Jaki powinien być podatek od wynajmu mieszkania? Przy wyborze formy opodatkowania warto brać pod uwagę nie tylko wysokość wymaganej do opłacenia składki. Należy zapoznać się z plusami i minusami każdej z nich. I tak np. podatek liniowy okazuje się korzystniejszy, dopiero gdy nasz roczny dochód przekroczy ok. 8,5 tys. zł na miesiąc. Ponadto taki model opodatkowania uniemożliwia skorzystanie z ulg (np. na dzieci). 

Ryczałt, jako forma rozliczenia wynajmu mieszkania, nie sprawdzi się u osób ponoszących wydatki np. na remont mieszkania. Prowadzenie działalności pod wynajem wprowadza dodatkowe formalności, m.in. odprowadzanie składek ZUS, prowadzenie ewidencji kosztowej i przychodowej bądź wystawianie FV. Dlatego też wybór modelu opodatkowania należy dobrze przemyśleć, by wybrać format najodpowiedniejszy do naszej sytuacji życiowej oraz zawodowej.

Przeczytaj także:

Podatek od sprzedaży nieruchomości – co trzeba wiedzieć >>

Pożyczka a podatki – czy musisz je zapłacić?

Kwota wolna od podatku. Co to jest i ile wynosi?

1. https://www.otodom.pl/wiadomosci/raporty/kwartalnik-mieszkaniowy-iv-polityka-insight-otodom 

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm. 

3. https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00235 

4. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/

5. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf 

6. Ibidem.

7. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210002105

8. https://mf-arch2.mf.gov.pl/web/bip/ministerstwo-finansow/dzialalnosc/dzialalnosc-edukacyjna/projekty/-/asset_publisher/2IKb/content/podatek-od-dochodow-z-najmu-to-wcale-nie-jest-trudne/pop_up 

9. https://mf-arch2.mf.gov.pl/web/bip/ministerstwo-finansow/

10. https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00235