Podatek od sprzedaży nieruchomości – co trzeba wiedzieć?

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Posiadany dom lub mieszkanie to bardzo istotny element wchodzący w część majątku. W myśl przepisów sprzedaż takiej nieruchomości to czynność cywilnoprawna – to oznacza, że wraz z jej dokonaniem jesteśmy zobowiązani do opłacenia odpowiedniego podatku. Dlaczego? Przede wszystkim posiadanie  nieruchomości traktowane jest przez urząd skarbowy jako forma gromadzenia środków finansowych.

Czy do dokonania takiej opłaty będziemy zobowiązani za każdym razem, gdy zdecydujemy się na sprzedaż? Zgodnie z ustawą dotyczy ona sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. W takiej sytuacji na podatnika spada obowiązek zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Co więcej – warto zaznaczyć, że wspomniany okres 5 lat liczony jest nie w latach kalendarzowych a podatkowych. Co to oznacza w praktyce? Okres, w którym jesteśmy zobowiązani do opłacenia podatku, zaczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonaliśmy zakupu. Tak więc mieszkanie kupione w 2021 roku będzie można sprzedać bez podatku w 2027 roku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – jaką własność obejmuje?

W przypadku jakiego rodzaju własności będziemy objęci koniecznością opłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości? Według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako źródło przychodu traktowane są:

• sprzedaż nieruchomości lub jej części;
• sprzedaż udziału w nieruchomości;
• sprzedaż działki budowlanej;
• zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że do opłacenia takiego podatku zobowiązane są nie tylko osoby, które nabyły nieruchomość. Obowiązek uregulowania takiej należności spoczywa także na osobach, które otrzymały nieruchomość w ramach darowizny lub spadku. To oznacza, że chęć sprzedania takiego lokalu także jest opodatkowana.

Kwota podatku od sprzedaży nieruchomości – co obejmuje?

Jak już ustaliliśmy, wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną wynosi 19%. Warto jednak doprecyzować, jaka część uzyskanej w ten sposób kwoty będzie opodatkowana.

Jak wynika z treści ustawy, dochód podlegający opodatkowaniu to różnica między przychodem ze zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu.

Jak należy to rozumieć? Przychód ze sprzedaży nieruchomości to kwota transakcji pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zalicza się do nich m.in. opłaty notarialne lub koszty pośrednictwa w sprzedaży.

Za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości można potraktować także kwotę, za jaką dokonaliśmy zakupu, koszty budowy lub każdy inny koszt poniesiony w celu zwiększenia jej wartości. Podczas rozliczania się z urzędem skarbowym powyższe wydatki należy przedstawić np. w formie wystawionych faktur.

Podatek od sprzedaży mieszkania spadkowego

Co uznaje się za koszt w sytuacji, gdy nieruchomość otrzymaliśmy w spadku lub jako darowiznę? W tym wypadku kosztem uzyskania przychodu będzie opłacenie podatku od spadków i darowizn w związku z uzyskaniem mienia. Wlicza się do tego także udokumentowane koszty nabycia lub budowy nieruchomości poniesione przez spadkodawcę. Do tego dochodzą również ewentualne obciążenia – spłacone długi, roszczenia itp.

Co do kwoty sprzedaży nieruchomości – nie może ona znacząco odbiegać od rynkowej wartości bez żadnego uzasadnienia. W takiej sytuacji urząd skarbowy będzie miał możliwość określenia przychodu w wysokości wartości rynkowej. Podczas wyceny będzie opierać się na konsultacjach z rzeczoznawcą.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – czy można uniknąć podatku? 

Czy polskie prawo przewiduje możliwość zwolnienia z obowiązku podatkowego w przypadku sprzedaży domu lub mieszkania przed upływem 5 lat? Okazuje się, że tak. Można z niego skorzystać w sytuacji, gdy uzyskane w ten sposób środki przeznaczymy w całości na własne cele mieszkaniowe. To tak zwana ulga mieszkaniowa. Co to oznacza?

Własne cele mieszkaniowe to ogół wydatków związanych z nabyciem lub wybudowaniem nowej nieruchomości. Do tego typu kosztów możemy zaliczyć m.in.:

• wydatki związane z zakupem mieszkania, domu lub działki budowlanej;
• kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• koszty związane z zakupem materiałów przeznaczonych do budowy lub remontu istniejącej nieruchomości;
• spłata zobowiązania (wraz z odsetkami), które zostało zaciągnięte na zakup nieruchomości. Dotyczy to wyłącznie kredytów zaciągniętych przed sprzedażą własności.

Ważne! By uniknąć konieczności płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, konieczne jest wykorzystanie całej kwoty uzyskanej w związku ze sprzedażą mienia. W jaki sposób możemy to wykazać? Konieczne jest udokumentowanie wszystkich kosztów np. na fakturach lub umowach zawartych z wykonawcami. W przeciwnym wypadku wysokość podatku zostanie odliczona od puli niewykorzystanego przychodu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której w deklaracji podatkowej PIT określiliśmy, że na cele mieszkaniowe przeznaczymy jedynie część uzyskanych środków.

W jakim terminie należy wykorzystać uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe? Dawniej sprzedawca nieruchomości miał na to 2 lata od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji. Po nowelizacji ustawy ten okres został przedłużony i wynosi obecnie 3 lata.

Własne cele mieszkaniowe – co to oznacza?

Jedną z obaw, jaką specjaliści od nieruchomości kierują w stronę kwestii związanych z podatkiem od sprzedaży, jest sama definicja „własnych celów mieszkaniowych”. Przede wszystkim prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi, jakie z działań można potraktować jako „własne cele”. W efekcie z takiej ulgi można skorzystać np. kupując dwa mieszkania. I choć same przepisy nie regulują tych kwestii, to często rozstrzygają je właśnie organy podatkowe. W efekcie w przypadku niektórych wydatków prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej może zostać zakwestionowane przez urząd skarbowy

Ulga mieszkaniowa – w jaki sposób ją rozliczyć?

W przypadku dokonania sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania jesteśmy zobowiązani do powiadomienia o tym właściwych organów – w tym przypadku urzędu skarbowego. Tylko w takiej sytuacji będziemy mogli skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Jak to zrobić?

Konieczne będzie złożenie formularza PIT-39. Dokument powinien wpłynąć do urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po sprzedaży nieruchomości. Co należy wykazać w zeznaniu podatkowym?

• przychód ze sprzedaży nieruchomości, to jest wartość aktu notarialnego pomniejszoną o koszt sprzedaży mienia;
• koszt uzyskania przychodu – cena zakupu mieszkania, remontu, jakikolwiek koszt poniesiony w celu zwiększenia wartości mienia. Każdy z uwzględnionych wydatków musi być udokumentowany;
• różnicę między wysokością przychodu a kosztami jego uzyskania. Do tego należy doliczyć również sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych do sprzedawanej nieruchomości;
• w przypadku przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, konieczne jest wskazanie wysokości kwoty wolnej od podatku.

Sprzedaż nieruchomości po śmierci współmałżonka lub rozwodzie

Jak kwestia podatku od sprzedaży domu lub mieszkania wygląda w przypadku śmierci współmałżonka lub rozwodu? W takiej sytuacji istnieje możliwość sprzedaży mienia bez ponoszenia kosztów w ciągu 5 lat od daty jego nabycia w ramach wspólnego majątku. Dawniej termin 5 lat liczono od momentu śmierci współmałżonka lub podziału majątku. Obecnie dotyczy on momentu podjęcia wspólnej decyzji o zakupie.

Przeczytaj również: Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi i jak go rozliczyć >>