Ile kosztuje budowa domu w 2022 roku? Przykładowe warianty

Kupiony z rynku wtórnego, czy stawiany od podstaw?

Wiele osób, które marzą o tym, by posiadać swój własny dom, w pierwszej kolejności rozważa zakup z rynku wtórnego. Jednak w przypadku nieruchomości, w przeciwieństwie do oczywistego skojarzenia z nabyciem pojazdu z drugiej ręki, taka inwestycja wcale nie jest tańsza – wręcz przeciwnie. Dom z rynku wtórnego jest droższy niż ten z pierwotnego czy budowany od fundamentów. Budowa domu jest tańsza, jednak zanim będzie on gotowy do zamieszkania, może minąć nawet kilka lat. 

Zaletą domu z rynku wtórnego jest więc to, że (w większości przypadków) po dopełnieniu formalności i otrzymaniu kluczy, możesz się w zasadzie od razu wprowadzać. Taki dom jest droższy niż nowy, jednak wynika to między innymi z tego, że jest wykończony, a niekiedy nawet umeblowany – gotowy do przeprowadzki. W niektórych przypadkach, gdy nieruchomość jest do remontu, cena pomimo podłączenia do mediów i wyposażenia, może być niższa. Jednak nawet potencjalny remont trwa o wiele krócej niż budowa od fundamentów. 

Wadą może być to, że wybierając gotowy dom, nie masz wpływu na jego wygląd i zagospodarowanie. Kształt, ilość pięter, powierzchnia balkonu, tarasu czy ogródka, a także inne istotne kwestie związane z gustem i estetyką są niezmienne, a przynajmniej wymagają znacznej ingerencji w nieruchomość lub teren wokół niej. To z kolei generuje spore koszty.

Budowa domu jest czasochłonna, dlatego zdecydowanie nie jest to opcja dla tych, którym zależy na jak najszybszej przeprowadzce. Jest to jednak opcja tańsza na start. Z czasem dom trzeba będzie jednak przecież wyposażyć i podciągnąć do niego media, a to do tanich przedsięwzięć nie należy. Jednak jeśli nie zależy Ci na czasie aż tak bardzo i budowany dom ma być inwestycją na przyszłe lata, może to być dobry wybór. Kolejną zaletą budowy domu od podstaw jest to, że może wyglądać dokładnie tak, jak sobie wymarzysz. 

Rozwiązaniem pośrednim jest zakup domu od dewelopera. Wystarczy wybrać gotową inwestycję i wykończyć ją wedle własnego uznania. To dobry kompromis pomiędzy niedługim czasem oczekiwania na przeprowadzkę, a także korzystną ceną. 

Kosztorys budowy domu – co w niego wchodzi?

Spośród wszystkich opcji najbardziej przemawia do Ciebie budowa domu od fundamentów? Z pewnością jest ona przemyślana, a dzień przeprowadzki będzie jednym z najlepiej zapamiętanych wydarzeń w życiu. 

Pierwszym krokiem do realizacji marzeń i inwestycji jest oczywiście kosztorys budowy domu. To najczęściej „być albo nie być” marzeń o własnym domu, bo może okazać się, że suma wszystkich kosztów – tych oczywistych i mniej oczywistych – przekracza możliwości i inwestycję trzeba będzie odłożyć w czasie lub poszukać innych rozwiązań. 

Sporządzenie dokładnego kosztorysu budowy domu jest istotne nie tylko ze względu na przeliczenie finansów i przygotowanie się na ogromny wydatek. To bardzo ważny dokument, który trzeba przedstawić w banku, jeśli starasz się o kredyt. Kosztorys jest wręcz podstawą do negocjacji na tym polu. 

Pamiętaj o tym, że procedury związane z budową domu, a także same prace są czasochłonne. W tym czasie ceny zarówno materiałów budowlanych, jak i wynagrodzenia dla ekipy mogą ulec zmianie. Dlatego sporządzając kosztorys, nie bazuj wyłącznie na aktualnych, najniższych cenach rynkowych. Zawsze weź pod uwagę co najmniej 20% rezerwy. Wówczas, jeśli ceny pójdą w górę, nadal będziesz mieć swobodny zapas. Jeśli nie masz doświadczenia z dokumentacją tego typu, to zadanie możesz powierzyć specjaliście. Z pewnością również kosztorys sporządzony przez niego będzie lepiej widziany przez bank. 

Co wchodzi w kosztorys budowy domu? To przede wszystkim koszt:

· zakupu działki;
· projektu domu (wybór spośród gotowych jest naturalnie tańszy niż wykonywany na indywidualne zamówienie);
· materiałów budowlanych i wykończeniowych;
· ekipy budowlanej.

Na koszt inwestycji wpływa również technologia budowy domu, a także standard budowy (chodzi o stan: surowy otwarty lub zamknięty, deweloperski). Do tego wszystkiego trzeba doliczyć również koszty administracyjne.
Przeczytaj ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania.

Jeśli kosztorys wykonujesz tylko dla siebie, by oszacować możliwości, to sposób sporządzenia tego dokumentu nie ma większego znaczenia. Jeśli jednak przygotowujesz kosztorys dla banku, pamiętaj o tym, że podstawą do niego powinien być projekt budowlany.

Stan surowy otwarty, zamknięty czy deweloperski?

Koszt budowy domu najczęściej podaje się w odniesieniu do stanu surowego otwartego lub zamkniętego. Stan surowy otwarty to drugi etap budowy, tuż po stanie zerowym. Kolejnym etapem prac jest stan surowy zamknięty. 

O stanie surowym otwartym mówimy wówczas, gdy budowa wygląda już jak nieruchomość, tj. ściany wewnętrzne i zewnętrzne, a także dach (i jego pokrycie) i stropy są już gotowe. Ten etap prac trwa przeważnie kilkanaście tygodni. Można powiedzieć, że na tym etapie budynek jest szkieletem konstrukcji i pozwala ocenić jego kształt, wygląd i rozmiar. Tuż po nim przechodzi się do stanu surowego zamkniętego.

Nieruchomość w stanie surowym zamkniętym wygląda już jak niewykończona wersja domu, tj. jest już wyposażona w kompletny dach, konstrukcję nośną, a także okna i drzwi. W tym stanie budynek może przetrwać zimę bez obaw o to, że śnieg czy deszcz zaleją wnętrze. 

Kolejnym etapem jest stan deweloperski. Jest to pojęcie bardziej umowne niż uregulowane prawnie, dlatego może być różnie interpretowane i rozumiane przez różne ekipy budowlane. Najczęściej jednak pod tym pojęciem rozumie się taki stan domu, w którym pozostaje już wykończenie go od środka. Często stosowanym określeniem jest „stan surowy deweloperski”, co w większości przypadków oznacza właśnie to, że budynek jest gotowy do rozpoczęcia prac wykończeniowych. 

Koszt budowy domu – stan surowy. Przykładowe ceny 

Jaki jest koszt budowy domu w 2022 roku? Nieruchomość w stanie deweloperskim, gotowa do wykończenia, to najczęstszy punkt odniesienia, jeśli chodzi o szacowanie kosztów. Do tego trzeba doliczyć koszt wykończenia domu. Bezpiecznie jest założyć na ten cel 100 tysięcy złotych. 

Na wstępie warto uściślić, że w 2022 roku koszt budowy już na starcie jest wyższy niż w poprzednich latach. Wynika to ze zmiany przepisów, które od 1 stycznia 2021 roku wprowadziły nowe wymogi związane z parametrami izolacyjnymi. Przekłada się to bezpośrednio na wyższy koszt potrzebnych materiałów. 

Koszt budowy domu 70 m², 100 m² czy 120 m² w stanie deweloperskim to najczęstsze opcje brane pod uwagę. Mało kto decyduje się na budowę domu mniejszego niż 70 m², jednak często pojawiają się również pytania o to, ile kosztuje budowa domu 150 m². 

Naturalnie cena zależy od wielu czynników, w tym powierzchni całkowitej domu, ilości pięter czy zastosowanej technologii, dlatego wskazanie uniwersalnych widełek nie jest możliwe. Za punkt wyjścia można przyjąć budowę murowanego domu jednorodzinnego o prostej bryle. Jeśli jednak zdecydujesz się na dom piętrowy, z podpiwniczeniem, a także o nietypowej konstrukcji, cena może wzrosnąć nawet o 50-70%  za m². 

Dowiedz się także jaki jest podatek od sprzedaży nieruchomości.

Dane GUS nie są optymistyczne – z roku na rok koszt wybudowania 1m² powierzchni użytkowej wzrasta, nawet co kwartał. W I kwartale 2020 roku był to koszt rzędu 4567 zł, a już w IV kwartale tego samego roku – 5012 zł. W podobnych okresach rok później koszty były już wyższe. To odpowiednio 4944 zł w I kwartale i 5347 zł w III kwartale. 

Jako średnią można więc przyjąć 4-5 tysięcy złotych za 1m². Koszt budowy domu 70 m² będzie wynosił więc około 280 tys. zł, koszt budowy domu 100 m² to około 400 tys. zł, a koszt budowy domu 120 m² to około 480 tys. zł. 

W tej kwestii wiele zmieniła pandemia koronawirusa. Przestój gospodarczy, a następnie stopniowe odmrażanie różnych sektorów i potrzeba odrobienia strat sprawiły, że w górę poszybowały ceny wszystkiego – od paliwa, przez materiały budowlane, po stawki ekip budowlanych. Choć sytuacja na rynku zdaje się powoli stabilizować i ceny raczej nie powinny już negatywnie zaskoczyć, to jednak na znaczny spadek przyjdzie jeszcze sporo poczekać. 

Dom murowany, a może szkieletowy lub z bali?

Szukając oszczędności, wiele osób bierze pod uwagę inne technologie budowy domów. Najczęściej rozważane opcje to domy szkieletowe i z bali. 

Dom szkieletowy to drewniany dom. Jeśli konstrukcja będzie stabilna i wykonana zgodnie ze sztuką, to jakością i komfortem użytkowania taki dom nie będzie wiele odbiegał od tego murowanego. Do najważniejszych zalet tego rozwiązania można zaliczyć estetyczny wygląd, a także niższą cenę budowy niż w przypadku domu murowanego. Średni koszt budowy domu szkieletowego w stanie deweloperskim powinien zamknąć się w okolicach 300 tys. zł za 100 m².

Dom z bali to równie często rozważany wybór. Konstrukcja wykonana zgodnie ze sztuką nadaje się do zamieszkania przez cały rok, a przy tym jest piękną ozdobą okolicy. Do wielu osób przemawia również nieporównywalnie niższa cena wzniesienia konstrukcji – to średnio 2-2,5 tysiące za m².

Naturalnie nie każdy dysponuje od razu pełną kwotą potrzebną na budowę domu i kolejne koszty pokrywane są systematycznie. Przy sporządzaniu kosztorysu, na start trzeba założyć mniej więcej 30-40% kosztów budowy domu. Jeśli doliczyć do tego drzwi i okna, a także otynkowanie zewnętrznych ścian, kwota wzrasta o kolejne kilkanaście procent, nawet do 20%. To koszty, które poniesiesz na samym początku.

Co jeszcze wpływa na koszt budowy domu w 2022 roku?

Na cenę budowy domu wpływa wiele czynników. Jednym z nich jest naturalnie region kraju, w którym chcesz stawiać dom. Im większe miasto oraz im bardziej atrakcyjny turystycznie region, tym cena będzie wyższa. Wpływa na to zarówno koszt działki, jak i usług ekip budowlanych oraz wykończeniowych. Trudno więc wskazać widełki – rozbieżność jest spora, bo przy oszczędnym podejściu w niektórych regionach kraju cena budowy 1m² może wynosić 1-1,5 tys. zł, a przy innym podejściu i w innym regionie – nawet 4-5 tys. zł. 

Na ostateczny koszt budowy domu wpływają również zastosowane w nim technologie. W ciągu ostatnich lat na popularności znacznie zyskała energia odnawialna, dlatego panele fotowoltaiczne są najczęściej wybieranym rozwiązaniem przy budowie nowego domu. Szacunkowo można określić, że koszt 1 kWp instalacji to 5000 złotych. Można przyjąć, że dla domu jednorodzinnego o średniej powierzchni potrzebna jest instalacja o mocy 6-10 kWp, co daje koszt nawet do 50 tys. zł. 

W parze z instalacją fotowoltaiczną najczęściej idzie również pompa ciepła, a także ogrzewanie podłogowe. Koszt położenia takich instalacji to przeważnie drugie tyle, co za panele. Tym samym koszt budowy domu wzrasta o kilkadziesiąt tysięcy, jednak spora część kosztów instalacji fotowoltaicznej jest zwracana z dofinansowania.

Od czego zacząć budowę domu w 2022 roku? Pamiętaj o formalnościach!

Wiele osób powiada, że formalności związane z budową domu są o wiele bardziej zagmatwane, czasochłonne i męczące niż sama budowa i wykończenie go. Jest to oczywiście prawda z przymrużeniem oka, jednak faktem jest, że formalności jest sporo. Część z nich jest dość oczywista, jednak konieczność dopełnienia niektórych wychodzi na światło dzienne wówczas, gdy machina już ruszy.

Chcąc wybudować dom, musisz pamiętać przede wszystkim o:  

• wyborze odpowiedniej działki i dopełnieniu wszelkich formalności związanych z nią, takich jak określenie jej statusu (rolna, czy budowlana?) czy uzbrojenie jej;
• zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji – tutaj zakres jest bardzo szeroki: chodzi zarówno o niezbędne zgody i pozwolenia, jak i sporządzenie kosztorysu; 
• uzyskaniu wypisu i wyrysu z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzeni – to bardzo ważny dokument, zawierający wytyczne co do najważniejszych parametrów budynku, jaki może znaleźć się w określonym miejscu.

Kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy niezbędne jest pozwolenie na budowę?

Warto wiedzieć również o tym, że choć pozwolenie na budowę domu jest jednym z najważniejszych dokumentów, to nie zawsze jest ono konieczne. Nowe przepisy, które weszły w życie 3 stycznia 2022 roku, znacznie ułatwiły proces budowy domu bez pozwolenia. Przedtem budowa domu na zgłoszenie była możliwa wówczas, gdy jego powierzchnia nie przekraczała 35 m². Nowe przepisy zwiększyły ją dwukrotnie. 

Dzięki temu jednorodzinne domy mieszkalne o powierzchni do 70 m² nie wymagają pozwolenia na budowę. 

Budowa domu do 70 m² na zgłoszenie dopuszcza również możliwość wykonywania prac bez ustalania kierownika budowy, a także nie wymaga prowadzenia dziennika budowy. Z założenia takie domy są proste, jednak dopuszcza się możliwość budowania nieruchomości maksymalnie dwukondygnacyjnej. Na decyzję oczekuje się do 21 dni.